Hrubý nájemní výnos
Roční nájem bez služeb dělený nabídkovou cenou, vynásobený stem. Neodečítá provozní náklady, neobsazenost, úvěr ani daň. Pokud nájem odhadujeme, u částky uvádíme jeho původ.
Provozní výnos v kalkulačce
Roční nájem snížíme o zvolený podíl neobsazenosti a roční náklady vlastníka. Výsledek dělíme součtem kupní ceny, vedlejších nákladů pořízení a počáteční rekonstrukce. Nezahrnujeme daň z příjmů, růst ceny ani náklady budoucího prodeje.
Do ročních nákladů zahrňte například pojištění, daň z nemovitých věcí, správu, opravy a nevratné platby vlastníka. Nezadávejte náklady, které jste už odečetli od nájmu.
Cash flow a financování
Provozní příjem po nákladech dělíme dvanácti a odečítáme modelovou měsíční anuitní splátku. Úrok v modelu zůstává po celou dobu stejný, bez poplatků úvěru. Skutečná sazba a splátka se mohou po fixaci změnit. Výsledek není kalkulací banky.
Pětiletý scénář: růst hodnoty a nájmu
Výchozí růst odpovídá geometrickému průměru ročních změn cen a nájmů podle historických dat pro příslušnou lokalitu. Jde o průměrné roční tempo zhodnocení v minulosti, nikoli aktuální prognóza trhu. Budoucnost se může významně lišit včetně poklesu cen.
Hodnotu po pěti letech odvozujeme od pořizovací ceny; náklady rekonstrukce do ní automaticky nepřičítáme. Nájem prvního roku odpovídá vstupu, od druhého roku roste. Nájem započítáváme pouze za měsíce po zadaném začátku pronájmu. Roční náklady odečítáme i během čekání a počítáme s neobsazeností v době pronájmu. Celkový výnos zahrnuje budoucí hodnotu a součet čistého nájmu, snížené o pořizovací cenu, náklady pořízení, rekonstrukci a případné náklady prodeje. Nájem nereinvestujeme. Výpočet je před daní a bez financování, nezávisle na nastavení úvěru v měsíční kalkulačce.
V porovnání používáme pro všechny nemovitosti pětiletý horizont, konstantní provozní náklady a nulové náklady prodeje. Označení nejvyššího modelového výnosu vychází z procentního celkového výnosu, nikoli z absolutního zisku. U chybějící srovnatelné řady začínáme s nulovým růstem. U pozemku počítáme s držením bez výstavby a příjmu z nájmu. V detailu můžete hodnoty změnit.
Interní rating lokality
Dvoupísmenný rating přebíráme z interní analýzy pro přiřazený okres. Poskytuje dílčí pohled na lokalitu; není hodnocením technického stavu, právní bezpečnosti ani konkrétního investičního produktu. Výpočetní pravidla a zdrojový soubor nezveřejňujeme. Při chybějících podkladech ukazujeme nehodnoceno, nikoli odhadnutou známku. Podívejte se, co znamenají jednotlivá písmena ratingu →
Jak pracujeme s převzatými nabídkami
Cenu, parametry a potenciální nájem přebíráme z podkladů inzerenta. Pokud má pozemek jen cenu za metr čtvereční, násobíme ji výměrou uvedenou v inzerátu. Nabídky se shodným číslem zakázky, nemovitostí a cenou zobrazujeme na jedné kartě. Nájem nepovažujeme za doložené inkaso. Pokud nabídka uvádí investiční koeficient, může v něm být vedle hrubého nájemního výnosu započten i očekávaný růst ceny. V našem modelu růst ceny skládáme po jednotlivých letech a nájem zvyšujeme samostatně.
Výchozí neobsazenost je 5 %. Nájem u převzatých nabídek dlouhodobého pronájmu odhadujeme z cen za m² u srovnatelných inzerátů na Sreality. V detailu uvádíme jednotlivé nabídky. Provozní náklady odhadujeme na 1 % kupní ceny ročně. U starších bytů a domů počítáme s úpravami za 10 000 Kč/m², u novostaveb a pozemků s nulou. Pronájem v modelu začíná po dvou měsících. Kupní cenu započítáme jednou. U turistických apartmánů ponecháváme výchozí tržby beze změny. Srovnání všech nabídek →
Co kontrolujeme u inzerce
Správce kontroluje úplnost a srozumitelnost nabídky, uvedené zdroje nájmu, popsaná rizika a vhodnost fotografií. Zveřejnění není technickým auditem, právní prověrkou ani potvrzením výnosu. Odpovědnost za pravdivost údajů má inzerent.
Označení „Ukázková nabídka“ znamená modelové údaje a ilustrační fotografie. Takovou nemovitost nelze poptávat a nejde o nabídku k prodeji.
Pořadí nabídek a financování portálu
Výchozí pořadí upřednostňuje poslední schválené nabídky; za nimi následují převzaté nabídky. Řazení lze změnit podle ceny nebo hrubého výnosu. Zveřejnění jednoho inzerátu na 60 dní stojí 299 Kč včetně DPH. Platí se přes Stripe. Odkaz na nabídku Investown je partnerský a portál z něj může získat provizi.
Oprava údajů
Na neaktuální nebo chybný údaj nás upozorněte na martin@martinspecian.cz. Uveďte odkaz na nabídku nebo článek a popis nesrovnalosti.