U výnosu v inzerátu si zjistěte, zda už zahrnuje náklady vlastníka. Před porovnáním dvou bytů si proto poznamenejte použitý příjem, zahrnuté výdaje a základ investice. Bez těchto tří údajů může vyšší procento označovat pouze optimističtější předpoklady.
Hrubý výnos jako první filtr
V našem srovnání znamená hrubý výnos roční nájemné bez záloh na služby dělené kupní cenou. Výsledek násobíme stem. Jde o rychlý ukazatel, který nezachycuje výpadky nájmu, opravy, správu ani financování. Hodí se pro prvotní orientaci mezi podobnými nabídkami, pokud všude používáte stejný postup.
Oddělte nájemné od peněz, které pouze vybíráte na služby. MMR tyto platby rozlišuje; samostatně stojí také jistota neboli kauce. Tu do výnosu nepřičítejte. Peníze na účtu při převzetí bytu nemusí představovat výdělek vlastníka.
Provozní výnos potřebuje úplnější rozpočet
Od ročního nájemného odečtěte očekávanou neobsazenost a náklady, které skutečně nese vlastník. Patří sem například správa, pojištění, běžná údržba a příslušné platby související s vlastnictvím. U každé položky ověřte, zda ji již nezohledňuje jiný řádek rozpočtu. Zálohy na služby nesmějí být současně uměle přidaným příjmem i opomenutým výdajem.
Provozní výsledek pak vztáhněte k celé počáteční investici: kupní ceně, nákladům pořízení a nutným vstupním úpravám. V našem modelu jde o výnos před daní z příjmů a financováním. Výraz „čistý výnos“ bez další definice raději nepoužívejte, protože různí inzerenti pod ním mohou skrývat odlišné výpočty.
Modelový příklad: od 5,60 % ke 4,20 %
Uvažujme byt za 3 600 000 Kč a dalších 100 000 Kč na pořízení. Měsíční nájemné bez služeb činí 16 800 Kč, tedy 201 600 Kč ročně. Hrubý výnos vůči kupní ceně je 5,60 %.
Pro model vyčleníme 5 % ročního nájemného na neobsazenost, tedy 10 080 Kč. Roční provozní náklady vlastníka stanovíme na 36 000 Kč. Zbývá 155 520 Kč ročně, v průměru 12 960 Kč měsíčně. Po vydělení celkovou investicí 3 700 000 Kč vychází provozní výnos přibližně 4,20 %. Částky jsou ilustrační, nejde o nabídku ani odhad konkrétní lokality.
Hypotéku počítejte samostatně
Splátka úvěru ovlivňuje peníze, které vám každý měsíc zůstanou. Provozní výnos samotné nemovitosti však oddělujte od peněžního toku po financování. Splátka jistiny snižuje dluh; není stejnou položkou jako údržba bytu. Pro vlastní rozpočet potřebujete oba pohledy.
Samostatně zachyťte také větší budoucí opravy a výnos z případného prodeje. Růst ceny není pravidelný příjem a nelze jím automaticky vyrovnávat měsíční nedostatek hotovosti. Investiční rezervu držte odděleně od peněz potřebných na běžný chod domácnosti, v souladu s principem finančního plánu zdůrazňovaným ČNB.
Vyzkoušejte slabší rok
Do kalkulačky zadejte kromě základního scénáře také nižší nájem, delší neobsazenost a neplánovanou opravu. Sledujte, kolik peněz by bylo potřeba doplatit a zda na ně máte rezervu. U souvisejících nabídek pronajatých bytů potom porovnávejte stejnou metodiku a vyžádejte si podklady k uvedenému nájemnému. Dobrý výpočet má ukázat citlivost investice na změnu předpokladů, nikoli vytvořit co nejhezčí procento.
Vzdělávací obsah. Modelové příklady nejsou nabídkou ani individuálním investičním doporučením.
